为了买新房，我们付出了什么样的代价

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头等房我在年轻的时候，在工厂打螺丝。什么工种都做过。

有一段时间我负责工厂设备维护。

一般来说，一套生产设备，质保期是一年。

也就是说，在新设备进厂一年内，有什么故障，厂家负责维修，免费更换零部件。

过了一年的质保期，设备再出问题，就需要付费购买零部件了。

为什么质保期是一年呢？

根据我们维护设备的经验，新设备在一年之内，是很少出故障的。设备在使用一年半之后，故障率会迎来大爆发。维护成本会增加很多。

如果一台设备买入价是100万元。在使用二年过后，每年的维护费用差不多要达到10万元。也就是十分之一。

包括我们平时用到的多数电子产品，手机电脑之类的，也都是一年免费质保。

过了一年，出故障就要付费维修。

了解了这些情况，接下来我们开始聊房子。

就在昨天晚上，听某房产主播的直播。

这个房产主播，是做新房的。只做新房，不做二手房。

中介行业的小伙伴，应该都会比较认同：做新房，比二手房风险低。新房成交流程短。

在苏州这样的二线城市，每年新房的成交量几乎与二手房持平。

市场中存在大量的需要跟中介渠道合作的新楼盘。

所以在苏州，做新房市场，还是很不错的一个赛道。

这个主播，昨天在直播中，说了这样一个观点：

一套房，在0~5年这个阶段，是最大的红利期。购房者买了新房，房本5年后卖掉，能够赚取这套房的最大价值。

举个例子：一套房，新房的时候，以200万元价格买入。在最初的5年里，平均每年上涨10万。

第五年就是250万。

到了第六年，平均每年上涨5万。

第十年，总价275万。

买新房，持有5年，升值50万。买二手房，持有5年，升值25万。

大概就是这个意思。

总之就是：推荐大家买新房。

在商言商。

推荐大家买新房，也没什么毛病。

毕竟新房带来的情绪价值，是二手房无法替代的。

咱就是说，单纯看他这个理论，新房是不是在5年内，或者说是3年内，升值最快？

可惜事实却洽洽相反。他的逻辑，完全搞反了。

在苏州市，除了本土开发商之外，中海应该是楼盘最多的开发商了。

2019年上半年，我去看了几套某中海楼盘的二手房。我们把这个楼盘称为S

在2019年，S小区还没有满二，交付不久的商品房小区。当时我还没做中介。开车进这个小区看房，保安要求我们登记，并要求中介给房东打电话，让房东跟物业打招呼，然后才能放我们进小区。

而就在最近，2023年2月，我以再次造访S小区。开车到门口，只要报个房号，就放进去了。

不用登记了。

走路进小区，也是随便进。

跟着别的业主蹭门禁就可以了。

S小区目前大部分房子还没有满五年。

但是物业服务，已经打了很大的折扣。

不仅是中海。

在2020年以前，湖东最难进的三个小区：铂悦府、唐宁府、星公元。

到了2022年，都松动了。进小区的难度降低了不少。

2021年科技城金茂府交付的时候，还是科技城品质天花板。2022年就有大量业主投诉三恒系统问题。

我掐指一算，这套三恒系统运行时间，刚好过了一年半。

新楼盘的前五年，可以说是这个楼盘最好的年华。购买新房的客户，享受到了最好的时光。

过了最好的时光，楼盘品质就开始打折了。

所以，一个楼盘的前五年，是折旧最严重的五年！

如果一套房的寿命是50年，这50年的折旧，并不是均匀的。房龄越低，折旧越快。

房龄越高，折旧越慢。

前5年，房子折旧达到20%。房子品质已经打了八折。

你用过五年，想要换房的时候，还想卖一个高价？

这就是自做聪明了。

二手房的接盘侠，又不是弱智。

5年的房子，在品质这个方面，已经卖不出价格了。

而这套房子之所以还能卖得比当初买新房时还贵，那是因为其他的原因。

如果一个楼盘，它的卖点只是品质好、颜值高、物业好，没有其他的优点，那么，

坏消息：这个楼盘到了二手市场，几乎必然要跌破发行价。

好消息：这样的楼盘，现实中是不存在的。

最后，需要强调一下。这里所说的5年，并不是一个精准的数字。

每一个楼盘，每一个小区，品质下降的速度是不一样的。

大部分小区，根本坚持不到5年。

房本满二以后，就开始拉垮了。

全文完

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为了买新房，我们付出了什么样的代价

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